第五十七章 杠杆
京城。
江城连夜观看手下收集上来的资料,同时,他在脑海中不断与前世的一些信息对比。
因为前世,他不是做房地产的,而且他不是京城人,也没有在京城长期生活过,所以,他对于京城哪里的房子哪个时间涨幅比较大,最终升值比较多,均不是特别清楚。
但是,可以确定的一点,这个时侯买京城的房子,稳赚不赔,区别只是赚多和赚少。
“学区房和四合院,应该是升值最大的,不过,四合院抵押贷款不容易,所以,最好是买学区房……”
江城一边看资料,一边暗暗想道。
这个时间,学区房这个概念,还不是炒的很厉害,很多学区房的价格,竟然只比普通房子的价格高一两成,甚至一些新建的楼盘,因为地处偏僻,虽然有着学区房的概念,但新房的价格还不如一些稍中心区域。
而且,这个时侯,京城的房价很低。
一些未来不错的区域,普遍房价只有五千左右,少一些的四千多,好一些的六千多,七千多,但已经属于档次不错的了,一万左右的也有,但属于天花板层次。
很多人觉得,京城的房价已经很高。
但很多人不知道,只需要十几年,这些地方的房价就会达到十几万,甚至二十万,一个让普通人绝望的价格。
这是一个大际遇!
不同于普通投资,房产投资是可以加杠杆的,这也是让很多早早买房的人,尤其买几套房子的人暴富的地方!
首付两成,这是加了五倍杠杆,只要房价翻一倍,那就是赚五倍的钱!
更不提,有些时侯,很多房子是一成首付,甚至零首付……那加的杠杆就更多了!
就如江城现在,他与一家银行高层谈下市场价九成的抵押率,哪怕他是市场价买下的房子,也相当于一成首付!
如果,他大规模买房,与开发商谈下来一些价格,哪怕九五折,也相当于加了二十倍杠杆!
一旦房价翻倍,他就相当于赚二十倍的钱!
十几年……京城的房价,至少会翻十倍!
那就可以赚两百倍的钱!
而房地产这个盘子是极大的,哪怕几百亿,上千亿的资金,也不一定能打起多大的水漂!
很快,江城选中几个楼盘。
第二天,便开始一个个上门拜访。
这个时侯,江城购买的豪车就起到作用了,看到江城一行人开了两辆价值上百万的豪车,一个个手下气势不一般,那些楼盘的领导都不敢怠慢,听说江城打算购买大量房子后,更是热情招待,然后就是价格问题。
最终的结果,有的楼盘只愿意打九七折,大部分楼盘可以打九五折,少部分楼盘可以打九三折,九二折。
最低的是九二折。
不得不说,京城的楼市,热度还要超过苏城,需知,江城当初与李大山谈房价时,可是一开始就谈到八八折,京城的开发商就比较有底气多了。
又或者,前段时间的政策,让京城许多开发商也意识到,未来的房价可能会有一段时间一直走高。
房子放着不卖,价格会越来越高,可以抵得上资金的利息,如果不是急需资金,完全没必要打太多折卖。
“这三个楼盘,明天继续接触下,看看可不可以再谈下来一些价格……”
江城在三个楼盘的信息上敲了敲,看向一行手下,说道。
这三个楼盘,其中两个愿意打九三折,一个愿意打九二折。
不过,他们只是刚刚接触对方,再谈下去,未必不可以再谈下来一些价格。
表面上看,九三折,九二折,或者更低一点价格,差距不大,但实际上,区别很大。
因为,他办抵押贷款的时侯,只能抵押市场价的九成,剩下的资金,就需要自己掏了,看上去只有百分之一二的差距,但最终占用的现金,却可能是百分之几十的差距。
“是,老板!”
一群手下恭敬道。
接下来两天,江城一直待在京城。
三个楼盘目标,也变成四个楼盘目标。
最终,四个楼盘的价格谈下来,一个楼盘的房价可以打九折,剩下三个楼盘的价格可以打九一折。
所有手续已经准备好,当天,江城就开始和一个个开发商及银行那边签合同。
这次前来,江城准备了一亿两千万的现金。
房子的平均价格是四千六左右一平方米,一亿多资金可以买下两万多平方米,因为挑的大部分是小户型,房子接近三百套。
与银行那边的合作,已经不是第一次了,再加上提前进行了沟通,贷款很容易放下来了。
几波操作之后,江城在京城一共买下一千一百多套房子,总价格达到四亿左右,而江城只花费一千多万现金。
这还是各种手续费占了大头,比如契税、银行贷款手续费等等,否则,江城只需要花费几百万。
一千多万撬动四亿杠杆,不得不说,也是十分恐怖的杠杆了。
若是普通炒房客,只有一千多万资金的话,只需要房价下跌几个百分点,就会倾家荡产,甚至还会背负巨额贷款,甚至不需要下跌,只需要横盘几个月,于炒房客来说都是一个极大压力,四亿房贷,一年的利息都要达到两千多万了。
当然,一旦上涨,收益也是极大。
正所谓,收益大,风险大,便是如此。
别看现在这些房子占了江城一两千万的现金,不需要多久,这些房子就会给江城带来庞大的现金流。
因为,随着房价上涨,这些房子是可以重新解压抵押的。
一旦房价上涨一倍,江城把所有贷款还了,再重新抵押,这些房子就可以贷出八亿的资金,就算减去还掉的四亿贷款,也会多出四亿的现金流。
而现在,他只是付出一千多万的现金……这是何等大的回报?
更恐怖的是,四亿现金,又可以撬动多少资金购买房子?
庞大的资金,又会推动房价的上涨,又可以从银行贷出更多的钱,又可以撬动更多的资金购买更多的房子,这其实是一个十分恐怖的循环!
仔细想来,这种模式比之期货市场上的保证金规则,一点不遑多让!
现在的华夏股市和期货市场,盘子都太小,根本无法承受太多资金,而且股市和期货市场有风险,哪怕江城是重生的,也不敢说可以稳赚不赔,再没有比房地产行业更确定的稳定收益了!
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江城连夜观看手下收集上来的资料,同时,他在脑海中不断与前世的一些信息对比。
因为前世,他不是做房地产的,而且他不是京城人,也没有在京城长期生活过,所以,他对于京城哪里的房子哪个时间涨幅比较大,最终升值比较多,均不是特别清楚。
但是,可以确定的一点,这个时侯买京城的房子,稳赚不赔,区别只是赚多和赚少。
“学区房和四合院,应该是升值最大的,不过,四合院抵押贷款不容易,所以,最好是买学区房……”
江城一边看资料,一边暗暗想道。
这个时间,学区房这个概念,还不是炒的很厉害,很多学区房的价格,竟然只比普通房子的价格高一两成,甚至一些新建的楼盘,因为地处偏僻,虽然有着学区房的概念,但新房的价格还不如一些稍中心区域。
而且,这个时侯,京城的房价很低。
一些未来不错的区域,普遍房价只有五千左右,少一些的四千多,好一些的六千多,七千多,但已经属于档次不错的了,一万左右的也有,但属于天花板层次。
很多人觉得,京城的房价已经很高。
但很多人不知道,只需要十几年,这些地方的房价就会达到十几万,甚至二十万,一个让普通人绝望的价格。
这是一个大际遇!
不同于普通投资,房产投资是可以加杠杆的,这也是让很多早早买房的人,尤其买几套房子的人暴富的地方!
首付两成,这是加了五倍杠杆,只要房价翻一倍,那就是赚五倍的钱!
更不提,有些时侯,很多房子是一成首付,甚至零首付……那加的杠杆就更多了!
就如江城现在,他与一家银行高层谈下市场价九成的抵押率,哪怕他是市场价买下的房子,也相当于一成首付!
如果,他大规模买房,与开发商谈下来一些价格,哪怕九五折,也相当于加了二十倍杠杆!
一旦房价翻倍,他就相当于赚二十倍的钱!
十几年……京城的房价,至少会翻十倍!
那就可以赚两百倍的钱!
而房地产这个盘子是极大的,哪怕几百亿,上千亿的资金,也不一定能打起多大的水漂!
很快,江城选中几个楼盘。
第二天,便开始一个个上门拜访。
这个时侯,江城购买的豪车就起到作用了,看到江城一行人开了两辆价值上百万的豪车,一个个手下气势不一般,那些楼盘的领导都不敢怠慢,听说江城打算购买大量房子后,更是热情招待,然后就是价格问题。
最终的结果,有的楼盘只愿意打九七折,大部分楼盘可以打九五折,少部分楼盘可以打九三折,九二折。
最低的是九二折。
不得不说,京城的楼市,热度还要超过苏城,需知,江城当初与李大山谈房价时,可是一开始就谈到八八折,京城的开发商就比较有底气多了。
又或者,前段时间的政策,让京城许多开发商也意识到,未来的房价可能会有一段时间一直走高。
房子放着不卖,价格会越来越高,可以抵得上资金的利息,如果不是急需资金,完全没必要打太多折卖。
“这三个楼盘,明天继续接触下,看看可不可以再谈下来一些价格……”
江城在三个楼盘的信息上敲了敲,看向一行手下,说道。
这三个楼盘,其中两个愿意打九三折,一个愿意打九二折。
不过,他们只是刚刚接触对方,再谈下去,未必不可以再谈下来一些价格。
表面上看,九三折,九二折,或者更低一点价格,差距不大,但实际上,区别很大。
因为,他办抵押贷款的时侯,只能抵押市场价的九成,剩下的资金,就需要自己掏了,看上去只有百分之一二的差距,但最终占用的现金,却可能是百分之几十的差距。
“是,老板!”
一群手下恭敬道。
接下来两天,江城一直待在京城。
三个楼盘目标,也变成四个楼盘目标。
最终,四个楼盘的价格谈下来,一个楼盘的房价可以打九折,剩下三个楼盘的价格可以打九一折。
所有手续已经准备好,当天,江城就开始和一个个开发商及银行那边签合同。
这次前来,江城准备了一亿两千万的现金。
房子的平均价格是四千六左右一平方米,一亿多资金可以买下两万多平方米,因为挑的大部分是小户型,房子接近三百套。
与银行那边的合作,已经不是第一次了,再加上提前进行了沟通,贷款很容易放下来了。
几波操作之后,江城在京城一共买下一千一百多套房子,总价格达到四亿左右,而江城只花费一千多万现金。
这还是各种手续费占了大头,比如契税、银行贷款手续费等等,否则,江城只需要花费几百万。
一千多万撬动四亿杠杆,不得不说,也是十分恐怖的杠杆了。
若是普通炒房客,只有一千多万资金的话,只需要房价下跌几个百分点,就会倾家荡产,甚至还会背负巨额贷款,甚至不需要下跌,只需要横盘几个月,于炒房客来说都是一个极大压力,四亿房贷,一年的利息都要达到两千多万了。
当然,一旦上涨,收益也是极大。
正所谓,收益大,风险大,便是如此。
别看现在这些房子占了江城一两千万的现金,不需要多久,这些房子就会给江城带来庞大的现金流。
因为,随着房价上涨,这些房子是可以重新解压抵押的。
一旦房价上涨一倍,江城把所有贷款还了,再重新抵押,这些房子就可以贷出八亿的资金,就算减去还掉的四亿贷款,也会多出四亿的现金流。
而现在,他只是付出一千多万的现金……这是何等大的回报?
更恐怖的是,四亿现金,又可以撬动多少资金购买房子?
庞大的资金,又会推动房价的上涨,又可以从银行贷出更多的钱,又可以撬动更多的资金购买更多的房子,这其实是一个十分恐怖的循环!
仔细想来,这种模式比之期货市场上的保证金规则,一点不遑多让!
现在的华夏股市和期货市场,盘子都太小,根本无法承受太多资金,而且股市和期货市场有风险,哪怕江城是重生的,也不敢说可以稳赚不赔,再没有比房地产行业更确定的稳定收益了!
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